Mercado de campos en el Norte: Cautela en la compraventa y una oferta de arrendamientos que supera la demanda

«Hoy la presión vendedora no está y eso hace que los valores se mantengan distanciados de las expectativas de la demanda», afirmó Carlos Martín Correa.

En un cierre de año marcado por la consolidación de buenos precios en el sector cárnico y un clima que ha jugado a favor de la producción, el mercado inmobiliario rural en el norte del país atraviesa un momento de «atención selectiva». Así lo definió Carlos Martín Correa, director de la firma Correa y San Román, en un balance exhaustivo sobre la actividad de compraventa y arrendamientos durante este 2025.

Compraventa: Entre la cautela y valores firmes

Para Correa, la tónica del año ha sido la cautela. A pesar de que el escenario ganadero es favorable, los negocios no se concretan con la rapidez de otras épocas. Según el operador, existe un descalce entre lo que pretenden los vendedores y lo que la demanda está dispuesta a pagar, debido principalmente a que no hay una urgencia por vender.

«Creo que es un tema coyuntural. Si estos valores de la ganadería se consolidan en el tiempo, las hectáreas van a tener otro valor. Por ahora, el mercado está expectante», señaló Correa.

En cuanto a los valores de referencia para campos ganaderos en el norte (zona de Basalto), los precios se ubican en:

 Campos de basalto superficial: Desde los USD 1.600 por hectárea.

Campos ganaderos francos: Entre USD 2.500 y USD 3.500 por hectárea.

Campos mixtos/agrícolas: Los valores trepan sensiblemente, situándose entre USD 4.500 y USD 7.000, dependiendo de la aptitud del suelo.

Como operación destacada del año, el escritorio concretó la venta de un campo ganadero con represa en Artigas por un valor de USD 3.180 la hectárea, lo que marca un hito para la zona en términos de calidad y precio.

Arrendamientos: Más oferta que demanda

A diferencia de la compraventa, el mercado de rentas muestra una dinámica inversa: hay más campos ofrecidos que interesados firmes. Esta situación se explica por dos factores clave:

 La salida de fondos ganaderos: Dejaron áreas libres que el mercado aún está absorbiendo.

 El excelente clima: Al haber abundante pasto, los productores no han sentido la presión de salir a buscar más área para aliviar sus dotaciones actuales.

En cuanto a los precios de arrendamiento, el director de Correa y San Román indicó que los valores en efectivo para campos ganaderos oscilan entre USD 70 y USD 100 por hectárea. En la modalidad de pago en kilos de carne, los negocios se están cerrando en el entorno de los 37 a 40 kilos de novillo por hectárea para campos de basalto superficial, pudiendo superar los 40 kilos en campos mixtos.

El perfil del inversor

Correa distinguió dos tipos de actores en el mercado actual. Por un lado, el inversor extranjero, que llega con el foco puesto casi exclusivamente en áreas con potencial agrícola o forestal. Por otro lado, el productor genuino local, que mira con atención los campos ganaderos debido a la rentabilidad actual del negocio, aunque condicionado por la alta inversión inicial que requiere hoy «poblar» un campo debido al alto valor de la hacienda.

A pesar de la lentitud en la concreción de negocios, la firma mantiene una cartera activa con opciones que van desde las 800 hasta las 2.300 hectáreas en departamentos como Salto, Artigas y Paysandú, esperando que el inicio de 2026 traiga consigo la consolidación de las expectativas entre las partes.